Turizam kao stimulans za pranje novca na tržištu nekretnina

Kada su prije petnaestak godina na scenu stupile platforme za oglašavanje turističkog smještaja (Airbnb je prvi home sharing web sajt od 2008., a prvi od prvih u ovakvom načinu poslovanja je bio eBay davne 1995.), malotko je mogao predvidjeti brzinu kojom će ovaj, tada alternativni, model poslovanja u turizmu rasti.

U međuvremenu, od sobe viška za iznajmljivanje, proporcionalno s rastom platforme, rasla su i "Airbnb carstva", množile se nekretnine građene isključivo za iznajmljivanje, ili kupljene kao vid investicije i štednje - u nekim zemljama je kupovina nekretnina za odmor (i iznajmljivanje) i do 40% premašila kupovinu nekretnina za stanovanje.

Efekt Airbnbja

Umjesto 2008. kada je lansiran Airbnb, godine koja je širom svijeta označena kao recesijska, uzet ćemo 2009. u kojoj je zabilježeno 880 milijuna turističkih dolazaka u svijetu. Kao referentnu godinu za usporedbu možemo uzeti 2019. u kojoj je ostvareno 1,5 milijardi turističkih dolazaka. U Hrvatskoj je 2009. ostvareno nešto manje od 11 milijuna dolazaka, 2019. 19,6 milijuna. I globalne i domaće statistike pokazuju snažan trend rasta u desetljeću posredovanja internetskih turističkih platformi i agencija.

One su potaknule nevjerojatan rast potražnje, a u skladu s njime, rasla je i još uvijek raste ponuda. Brojna su poduzetna privatna lica svoje “štednje” pretočile u objekte za kratkoročni najam, dizali su se i krediti jer se, s koji tjedan najma, mogla otplatiti rata. 
 

Posljedice su manjak stanova za stalan boravak, posebno u velikim gradovima i popularnim turističkim destinacijama u svim dijelovima svijeta. Povisile su se i cijene najma pa danas imamo ono što se ponekad naziva efekt Airbnbja

Efekt Airbnbja je obilježen i manjkom stanova za dugoročni najam. Ekonomske benefite, koje najlakše procjenjujemo, doživljava relativno mali broj iznajmljivača u nekoj zajednici, ali i velike korporacije i tvrtke koje kupuju i grade nekretnine za svoje portfelje.

Turizam kao magnet za "perače" novca

U veljači ove godine Portugal i Irska su ukinuli svoje programe zlatne vize. Zlatna viza je mogućnost dana državljanima trećih zemalja za stjecanje prebivališta u EU uz financijska ulaganja u navedenim zemljama. O istom koraku razmišlja i Španjolska, a povod tome su spekulacije nekretninama. Turizam i kratkoročni najam se vrlo često prozivaju najvećim generatorom tih malverzacija.
 

U suštini se radi o običnom pranju novca. Pranje novca je najstariji poznati način premještanja i skrivanja nezakonito stečenih financijskih sredstava. Nekretnine se najčešće kupuju gotovinom ili putem fiktivnih tvrtki sa sjedištima u tax free zonama

Organizacija za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) koja surađuje s Europskom komisijom i državama članicama EU, izbacuje zanimljive podatke o tržištima nekretnina širom svijeta. Prema njihovom GFI izvješću samo na području SAD-a je od 2015. do 2021. godine oprano 2,3 milijarde dolara na tržištu nekretnina. Transparency International je otkrio najmanje 4,4 milijarde funti ulaganja u nekretnine u Velikoj Britaniji od politički eksponiranih osoba iz koruptivnih zemalja. Europol je detektirao 68% kriminalnih organizacija koje su koristile europsko tržište nekretnina za legalizaciju nezakonitih prihoda.
 

Je li prvo bilo jaje (turizam) ili kokoš (malverzacija nekretninama)?

Pranje novca ima ozbiljne posljedice na nekretninskim tržištima. Umjetno podiže cijene pa većina lokalaca ne može priuštiti stanove za stanovanje ni za najam, nelojalna su konkurencija koja uzrokuje nestabilnost tržišta, potiču korupciju i druge organizirane oblike kriminala. 

Turizam sa svojim kratkoročnim najmom djeluje kao magnet na takve investitore u nekretnine jer im omogućava dodatnu zaradu kroz iznajmljivanje kupljenih nekretnina, relativno brzu preprodaju renovirane nekretnine ili legalno unovčavanje vrijednosti imovine nakon nekog određenog vremena. 
 

Trgovci nekretninama, savjetnici za kredite, brokeri, pa i državni čimbenici, vrlo često postaju sudionici u malverzacijama, posebno na tržištima na kojima ne postoje ili se teško provode propisi, s naglaskom na one za sprječavanje pranja novca

Za rast cijena nekretnina i nedostatak stanova za najam, gotovo uvijek se prvi proziva turizam. Mnogi su gradovi, velika turistička odredišta u Europi i svijetu, pokušali utjecati na cijene nekretnina i dostupnost stanova za dugoročni najam različitim ograničenjima. No, cijene su i dalje nastavile rasti na tim tržištima, konstantno od 2015., tvrdi AirDNA.
 

Dinamično europsko tržište nekretnina

Početkom ožujka OECD je izbacio analizu tržišta nekretnina od 1996. naovamo. Najveći rast cijena nekretnina u tom periodu je zabilježen u Švedskoj, i to za 176%. Tu činjenicu stručnjaci objašnjavaju stabilnim rastom broja stanovnika i njihovih prihoda uz dugo razdoblje niskih hipotekarnih stopa. Visokim cijenama je pogodovala i manja izgradnja. 

Sljedeća je Velika Britanija s rastom od 145%, s naglaskom na London gdje su cijene porasle vrtoglavih 572% u posljednjih 30 godina. Koliko to ima veze s gore navedenim otkrićem Transparency Internationala? Britanci tvrde da je uzrok sveukupnom rastu prevladavanje vlasništva nad tržištem najma. Slično su rasle i cijene u Danskoj i Francuskoj, ali to nije slučaj u čitavoj Europi, tvrdi OECD.

Postotak rasta cijena nekretnina od 2015. (ili otkad postoje podaci) do 2022. (Izvor: OECD)

​Od financijske krize 2008. naovamo, Italija pokazuje konstantan pad. Vrijednost nekretnina u Njemačkoj je u promatranom razdoblju identična, tek od 2016. bilježi rast. Slična je situacija u Portugalu.
 

Na rast cijena nekretnina utječe i nestašica građevinskih terena, posebno u urbanim sredinama, poskupljenje građevinskog materijala i rada

Porezima protiv apartmanizacije?

Basel AML Index pokazuje rizik od pranja novca na pojedinim tržištima. Prema izračunima za 2022. Hrvatska je povoljno tlo za kriminalne spekulacije nekretninama, netom ispred Srbije, Albanije, Mađarske, Ukrajine, Bugarske s još boljim uvjetima za pranje novca.

30 tisuća nekretnina koje su pokupovali stranci u Hrvatskoj u posljednjih par godina, prije ulaska u eurozonu, jedan je od indikatora. Pri tome su cijene nekretnina na moru stigle do svog povijesnog vrhunca. I opet se krivi isključivo turizam, posebno privatni smještaj, kojem se uporno zazivaju veća oporezivanja i dodavanje restrikcija.

Može li se tržište nekretnina u Hrvatskoj koje je meka za domaće i uvozne spekulante regulirati tek pukim povećanjem poreza privatnim iznajmljivačima? Ili takav potez može samo još dodatno natjerati lokalce na prodaju nekretnina, iseljavanje i prepuštanje prostora malverzantima i pustošenju naši malih mjesta pod pristiskom (sumnjivog) kapitala? Je li zbilja problem u malim iznajmljivačima?