Odumiranje središta naših gradova: Mogu li restrikcije biti odgovor na fenomen gentrifikacije?

Pojam gentrifikacije se kod nas učestalo spominje tek proteklih nekoliko godina, na menijima svjetskih rasprava je prisutan barem desetljeće. O ovom fenomenu se u svijetu ozbiljno brine i pokušavaju se pronaći ljekovite prakse.

Gentrifikacija je prisutna oduvijek. Međutim, danas su promjene puno brže i kompleksnije. Termin je prvi put upotrijebljen prije točno 60 godina. Njemačko-britanska sociologinja Ruth Glass, rođena davne 1912. godine, 1964. je njime opisala promjene u sjevernim četvrtima Londona, pri čemu se korijen pojma “gentry” odnosi na viši srednji sloj društva koji ima kupovnu moć. U konkretnom slučaju, potencijal sjevera Londona su prvo uočili umjetnici i kreativci, čijim djelovanjem se počela mijenjati socijalna struktura četvrti. Privučeni pristupačnim stanarinama, obnavljali su stambene prostore, doseljavala se spomenuta viša srednja klasa, cijene nekretnina su počele rasti, pa su siromašniji članovi društva bili prisiljeni napustiti četvrti zbog rastućih troškova života.

Turistička gentrifikacija djeluje slično. Obnavljaju se stambeni prostori na atraktivnim gradskim lokacijama, najčešće u svrhu kratkoročnog najma, rastu cijene nekretnina i stanovanja, lokalno stanovništvo odseljava.
 

Posljedica turističke gentrifikacije je veliki broj nekretnina na zahvaćenim lokacijama u kojima nema stalnih stanovnika jer su one namijenjene prvenstveno za povremeni najam

Gentrifikacija je kontroverzna jer njene posljedice možemo promatrati s dva potpuno oprečna stajališta - kao vlasnici nekretnina možemo biti zadovoljni rastom njihove vrijednosti, najčešće i poboljšanjem infrastrukture koji prati priljev novca u gradske četvrti, ili možemo očajavati zbog troškova stanovanja koje ne možemo više priuštiti. Zato gentrifikacija ima i svoje pobornike i kritičare.

Pozitivni učinci gentrifikacije

1. Ekonomski prosperitet
2. Porast vrijednosti nekretnina
3. Više novca za lokalne projekte
4. Smanjenje stope kriminala
5. Jačanje kulturne raznolikosti
6. Više događaja i aktivnosti unutar zajednice
7. Bolja skrb institucija
8. Potencijal uređenja okoliša
9. Smanjenje mogućnosti neplanske gradnje
10. Održavanje starih građevina
11. Razvoj infrastrukture
 

Turistička gentrifikacija - negativni učinci

1. Nedovoljno razvijena infrastruktura
2. Iseljavanje lokalnog stanovništva
3. Preseljenje siromašnih u loše četvrti
4. Poskupljenje stanarina
5. Hoteli istiskuju privatni smještaj
6. Overturizam
7. Mijenjanje lokalnih običaja i kuhinje
8. Prisilna kulturna promjena
9. Propadanje malih lokalnih trgovina
10. Nestajanje zajedništva
11. Sukobi s lokalnim stanovništvom


Turistička gentrifikacija posebno utječe na porast cijena stanovanja i hrane, jačanje buke, stvaranje gužvi na javnim mjestima, više otpada za zbrinjavanje i gubljenje lokalne kulture. Međutim, mnogi ovu pojavu vide i kao priliku za rješavanje problema, poput razvoja infrastrukture, obnove starih građevina, planiranja gradnje i jačanju priljeva novca u lokalne projekte. Najveći problem je zapravo pronalaženje balansa i načina da se gentrifikacija obuzda - da se zadrži lokalno stanovništvo i kultura, ali i potencijal kojeg osigurava kontrolirana gentrifikacija.

Mnogi ekonomski stručnjaci i sociolozi se slažu da je gentrifikacija neizbježna pojava, bez obzira na uzroke, te da se njen utjecaj može ublažiti isključivo porezom na vrijednost zemljišta, koji bi donio priljev novca lokalnoj zajednici, umjesto da se samo pune džepovi investitora u nekretnine.

Štoviše, ideja o porezu na vrijednost zemljišta kao alatu za ublažavanje siromaštva, nezaposlenosti, inflacije i nejednakosti potječe još iz 19. stoljeća. Porez na vrijednost zemljišta nije isto što i porez na nekretninu - oporezuje se vrijednost lokacije, ne i sve ono što je izgrađeno na tom mjestu pa ta promjena vrijednosti nije toliko dramatična, koliko su danas učestale i ubrzane promjene vrijednosti nekretnina.

Gentrifikacija je neizbježna

Nadalje, postoji niz urbanih politika kojima se gentrifikacija može usporiti, ne i zaustaviti jer je mijena neizbježna. Neke od tih politika se odnose i na određene restrikcije, kao što su one predviđene Zakonom o turizmu, koji omogućava lokalnim vlastima zabranu daljnje kategorizacije turističkog smještaja u pojedinim gradskim “zonama”. Međutim, restrikcije nikada nisu jedini alat za suzbijanje negativnih učinaka gentrifikacije niti se koriste bez prethodnih studija i procjena učinaka.

Najave dubrovačkog gradonačelnika Frankovića da će zabraniti kategorizaciju novih privatnih smještajnih objekata podigle su puno prašine. Najveća zamjerka je da su cijene nekretnina u gradskoj jezgri visoke zbog ograničenog prostora i popularnosti Dubrovnika koja nema mnogo veze s brojem privatnih smještajnih jedinica. Od svih mjesta u Hrvatskoj, Dubrovnik ima najveći udio hotelskog smještaja, a privatni smještaj je vrijedan izvor prihoda lokalnom stanovništvu koje, upravo zahvaljujući tom prihodu, uspijeva riješiti svoje stambeno pitanje na području Grada i okolnih mjesta. 
 

Možemo li zamisliti načas naše gradove i mjesta bez turizma i privatnog smještaja? Bez slijevanja novca u džepove građana? Kako bi izgledali, recimo, Dubrovnik, Split ili naša priobalna mjesta da im se nije dogodio turizam, da ne postoji šušur sezone niti prilika da se zaradi novac koju turizam pruža?

Problem kojeg smo svi svjesni i kojeg će ponoviti svaka ishitrena zabrana kategorizacije privatnog smještaja je nepostojanje bilo kakvog plana, što najzornije uočavamo u prekomjernoj gradnji objekata u svrhu turističkog najma duž naše obale, čime nepovratno gubimo prostor koji je naš najvrjedniji resurs i motiv dolaska turista. Povezivanje ruralne proizvodnje i turističke ponude je također izazov za lokalne vlasti i zajednice. No, lakše je lupiti zabranu, nego temeljito proučiti sve parametre pa uvesti holistički sustav upravljanja održivim razvojem lokalnih zajednica, kojima će turizam biti tek jedna od dodanih vrijednosti i poticaj za razvoj drugih grana privrede. 

Puno je lakše lupiti zabranu, nego osmisliti i provesti sustav koji bi razlikovao obiteljski smještaj i rentijere. Puno je lakše lupiti zabrane legalnim pružateljima usluge smještaja u domaćinstvima, nego sankcije ilegalcima pa suzbiti crno tržište. Puno je lakše, ionako će građani na koncu biti ti koji će jedini snositi posljedice.