​Ako iznajmljujemo postelje turistima ljeti, ne smijemo radnicima i studentima zimi

Već krajem sezone na našu adresu su počeli stizati upiti kakve su pravne mogućnosti domaćina koji žele prazne mjesece u svojim kalendarima raspoloživosti, izvan sezone, popuniti najmom studentima, tj. ako pružamo uslugu smještaja turistima ljeti, kako isti smještaj legalno iznajmiti studentima zimi. Ili radnicima, ili podstanarima uopće.

Pitanje smo uputili nadležnim institucijama te dobili dva jednaka odgovora, koja su nas nemalo iznenadili. Prvi je odgovor stigao iz Porezne uprave, a drugi je, mjesec dana kasnije, stigao iz Gradskog ureda za gospodarstvo, energetiku i zaštitu okoliša Grada Zagreba, ureda nadležnog za izdavanje rješenja o odobrenju pružanja usluge smještaja u domaćinstvima.

Onaj iz Porezne uprave je bio daleko opširniji, ali i neodređeniji, dok iz Gradskog ureda jasno poručuju:
 

Pravno je nemoguće istovremeno imati odobrenje za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i istu nekretninu iznajmljivati putem ugovora o najmu.

Nama je sasvim logično da prihode kratke sezone "spašavamo" najmom apartmana izvan sezone podstanarima, da tako podižemo popunjenost i iskorištenost svojih kapaciteta, plaćamo kredite i režije za nekretninu, koja poslije ljeta ostaje prazna.

Najpoželjniji "gosti" izvan sezone su studenti i sezonski radnici, koji ionako s počekom ljeta napuštaju podstanarske stanove i vraćaju se svojim domovima, a njihove postelje počinju puniti turisti. Prema tome, idealno je zimi "udomiti" studente ili radnike, izdavati im račune koji su u skladu s našim službenim cjenikom, ali na čije cijene ćemo obračunati značajan popust, pa ih prijaviti kao goste u sustav eVisitor. 
 

Međutim, iz Porezne uprave poručuju da se kod najma podstanarima radi o dugoročnom najmu pa ne možemo prijaviti stanare kao goste kratkoročnog najma kroz sustav eVisitor. 

 

Zašto je nelegalno kategorizirani smještaj iznajmiti podstanarima zimi?

Na ovo pitanje izričito ne odgovara ni Porezna uprava niti Gradski ured za gospodarstvo. Ali nude rješenje u obliku odjave rješenja o kategorizaciji u slučaju najma istog objekta podstanarima.

Članak 49. aktualnog Pravilnika o porezu na dohodak ('Narodne novine' br. 10/17, 128/17, 106/18, 1/19, 80/19), članak 49., propisuje postupak kod promjene načina oporezivanja. 

Kada iznajmljivač iznajmi apartman studentima, dolazi do promjene načina oporezivanja i u tom slučaju smo, sukladno navedenom Pravilniku, dužni podnijeti u nadležnu Poreznu upravu "pisanu izjavu​ za promjenom načina utvrđivanja dohotka, odnosno prijavu u registar poreznih obveznika u roku od osam dana od dana početka ostvarivanja primitaka".

 

Porezi na dohodak od kratkoročnog najma postelja turistima i porez na dohodak od dugoročnog najma podstanarima se oporezuju drugačije. 

Kad iznajmljujemo nekretninu podstanarima, dužni smo u roku od 8 dana dostaviti u Poreznu upravu Ugovor o najmu, ne temelju kojeg nam Porezna uprava izdaje rješenje. Porez od najma se obračunava po stopi od 12 %, a plaćamo ga u mjesečnim obrocima svakog posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. 

Porezna uprava nam izdaje rješenje i za porez na dohodak od najma postelja turistima u domaćinstvu, ali se isti plaća pauštalno, na temelju rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Odjava apartmana, prijava podstanara

Rješenje o utvrđenom godišnjem porezu na dohodak vrijedi do izmjene. U ovom slučaju, izmjena podrazumijeva Rješenje o prestanku obavljanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu izdano od nadležnog tijela Ureda državne uprave u županiji gdje se objekt nalazi. I prijavu ugovora o najmu. 

Ako iznajmljujemo apartman studentima ili radnicima zimi, moramo nadležnom uredu podnijeti Zahtjev za odjavu odobrenja za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, a pred sezonu tražiti novo odobrenje, odnosno rješenje o kategorizaciji, ako namjeravamo i dalje iznajmljivati postelje turistima.

Znači, ili to, ili ipak ključ u bravu, a studenti neka se snalaze s manjkom stanova za dugoročni najam i posljedično prevelikim cijenama najamnina... Sve je to vrlo logično, zar ne?

 

---