Obveze privatnih iznajmljivača u 2020. godini

Navikli smo da svaka nova godina donese novitete domaćinima koji iznajmljuju smještaj u kućanstvima. Davanja rastu iz godine u godinu, a mijenjaju se i pravila.

Najviše je nedoumica izazvalo uvođenje pomoćnih kreveta u obračun turističke članarine i zavrzlama s rješenjima o kategorizaciji u kojima pomoćnih kreveta - nema! Naime, pomoćni kreveti nisu prikazani u rješenjima novijeg datuma, već samo u obrazloženju rješenja. Prema očitovanjima nadležnih institucija, na takve pomoćne krevete neće se obračunavati paušal turističke pristojbe, ali se isti ne smiju oglašavati ni iznajmljivati turistima (?!). Nedoumica je mnogo, a vremena malo jer je nova sezona pred vratima.

Već sada su gužve u županijskim odjelima za turizam jer mnogi domaćini traže odgovore na ovo i slična pitanja, pokušavaju se snaći u nelogičnim izmjenama propisa. Konkretno, što se uvođenja pomoćnih kreveta u obračun paušala turističke pristojbe tiče, prisjetit ćemo se i da je odluka donesena pred samo izglasavanje Zakona o turističkoj pristojbi, a nije bila na javnoj raspravi.

Što god mislili o postupku javnog savjetovanja (i o tome koliko zapravo možemo utjecati na postupke donošenja propisa), ovaj čin je upitne pravne valjanosti. No, u ovom trenutku možemo samo ispoštovati ovaj i sve ostale aktualne propise kako bismo spavali mirno, bez straha od inspekcije, zabrane rada i novčanih kazni. Pa krenimo redom...

Što sve moraju plaćati privatni iznajmljivači?

1. Paušalni porez na dohodak za iznajmljivače
2. Paušal boravišne pristojbe
3. Članarina turističkim zajednicama
4. PDV na proviziju stranih posrednika (ako koristimo takve usluge)

 

1. Paušal za privatne iznajmljivače

Još je 2019. godina donijela nova pravila o paušalu poreza na dohodak, čiji su obveznici privatni iznajmljivači, sukladno Zakonu o porezu na dohodak. Prošle godine je na snagu stupila nova inačica Zakona kojom su odluke o visinama tzv. paušala za iznajmljivače prepuštene jedinicama lokalnih samouprava, s ograničenjima od 150,00 kuna za najniži, odnosno 1500,00 kuna za najviši iznos paušala.

Dakle, osnovica za obračun paušala se razlikuje od općine do općine i grada do grada, ali je obračun svugdje jednak:

broj fiksnih kreveta x osnovica + prirez = paušalni porez

Primjer za Grad Zagreb: (20 kreveta x 300 kn) + 18 % prireza = 6000 + (6000 x 0,18) = 7080,00 kn

Visina paušalnog poreza se obračunava isključivo po broju fiksnih postelja u domaćinstvu, pomoćni ležajevi ne ulaze u obračun. Na paušal ne utječe popunjenost smještaja niti broj dana u godini u kojima pružamo ugostiteljske usluge u domaćinstvu.
 

Visine paušalnog poreza za 2020. možemo provjeriti na stranicama Porezne uprave i našeg grada ili općine

Paušalni porez smo dužni uplatiti na račun grada/općine prema našem prebivalištu, a plaćamo ga tromjesečno na temelju rješenja kojeg nam izdaje Porezna uprava. Da bi dobili to rješenje, moramo imati valjano ono drugo Rješenje o registriranoj djelatnosti i upisati se u Registar poreznih obveznika (RPO).

Najavljeno je kako će, od iduće godine, nelogična odredba da paušal plaćamo prema prebivalištu (jer su tako mnoga mjesta, u kojima imamo vikendice koje iznajmljujemo, zakinuta za značajne prihode od turizma) biti ispravljena pa ćemo i paušalni porez na dohodak uplaćivati općini ili gradu u kojem iznajmljujemo smještaj. No, ovu godinu još uvijek ćemo paušal plaćati tromjesečno na račun grada ili općine u kojem imamo stalnu adresu. 
 

2. Paušal turističke pristojbe

Ovaj ćemo paušal plaćati prema Zakonu o turističkoj pristojbi koji je izglasan u ljeto 2019. Pojam boravišne pristojbe zamjenjuje se pojmom “turistička pristojba”, a najveće novosti su da će se paušal obračunavati i na pomoćne krevete u apartmanima i kućama za odmor te da se ukidaju turistički razredi naselja.

O ovom smo već pisali u uvodnom dijelu teksta, a na nama je da provjerimo u svojim rješenjima jesu li pomoćni kreveti navedeni u rješenju ili u obrazloženju rješenja. O tome će ovisiti i iznos paušala kojeg ćemo platiti. Iznos će ovisiti i o visini osnovice koju određuje županijska skupština.
 

Kao i kod paušala poreza, formula za izračun turističke pristojbe više ne uzima u obzir razred turističkog mjesta, već odluku županijske skupštine o visini paušala i broj svih postelja u smještajnoj jedinici

ukupan broj postelja x visina paušala turističke pristojbe = paušal boravišne pristojbe

Odluke o visini godišnjeg paušala turističke pristojbe za 2020. godinu su trebale donijeti županijske skupštine za područje svojih općina i gradova, uz mišljenje lokalnih TZ-ova, a u rasponu od 350 do 1000 kuna, kako je propisano Pravilnikom o najvišem i najnižem iznosu turističke pristojbe. Kolika je visina određena za vašu destinaciju, također možete pronaći na stranicama svojih gradova ili općina te nadležnih TZ-ova.

Turistička pristojba se uplaćuje na račun područne turističke zajednice, gdje se mogu preuzeti i uplatnice. Uplatnice se mogu preuzeti i iz sustava eVisitor. Pristojba se može platiti u tri jednaka obroka s rokovima dospijeća do 31.7., do 31.8., do 30.9.
 

3. Članarina turističkim zajednicama

I članarina TZ je doživjela izmjene. Do sada smo je obračunavali prema koeficijentima mjesta, sukladno pravilniku kojeg je donosilo Ministarstvo turizma krajem godine za onu iduću. Novi Prijedlog pravilnika o visini članarine TZ, koji je nedavno bio na Javnoj raspravi, predlaže unificiranu visinu od 55 kuna po krevetu.

Iako se članarina turističkim zajednicama ili turistička članarina, kako ju često nazivamo, više neće računati na temelju svih primitaka u protekloj godini, domaćin je obvezan iskazati primitke u obrascu EP na temelju knjige Evidencija o prometu, zbog evidencije prometa u Poreznoj upravi.
 

Za obračun i uplatu članarine TZ, iznajmljivači su zaduženi sami, nema uplatnica iz Porezne i turističkih zajednica koje stižu na naše adrese, zato mnogi previde ovu obvezu iako su iznosi objektivno najniži usporedbi s ostalim financijskim obvezama privatnih iznajmljivača

U ovoj 2020. godini još uvijek plaćamo turističku članarinu za 2019. godinu prema starim propisima, a obvezni smo je obračunati i prijaviti do kraja veljače. Ovdje možete pogledati kako prijaviti obračun TZ članarine.
 

4. PDV na proviziju stranih agencija

Koristimo li usluge stranih posrednika i agencija, tvrtki sa sjedištem u drugim državama članicama Europske unije, moramo obračunati i platiti PDV na njihove usluge, do 20. u tekućem za prethodni mjesec. PDV za privatne iznajmljivače obračunavamo i plaćamo samo u onim mjesecima u kojima ostvarujemo promet podložan takvom oporezivanju. Konkretan primjer - ako poslujemo s Booking.com-om ili Airbnb-om, na iznos njihove provizije, tj. samo na onaj dio novca kojeg ostavljamo njima, ćemo obračunati PDV i to po stopi od 25 % kakva se inače obračunava za takve usluge.

Nefinancijske obveze iznajmljivača

Koje sve poslovne dokumente domaćin mora imati?

1. Kopije računa
2. Službeni cjenik usluga
3. Evidencija o prometu (EP obrazac)
4. Popis gostiju (eVisitor)
5. Normativi jela i pića (za one koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj)

 

Svu poslovnu dokumentaciju smo dužni čuvati 11 godina, prema računovodstvenim propisima, s obzirom na to da nigdje nije drugačije propisano za nas domaćine

5. Izdavanje računa gostu

Izdavanje računa gostu je naša obveza prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti. Iznimno, račun možemo, umjesto gostu, izdati agenciji, a prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti koji kaže da je obveza privatnih iznajmljivača "...izdati gostu čitljiv i točan račun s naznačenom vrstom, količinom i cijenom, odnosno odobrenim popustom, pruženih usluga za svaku pruženu uslugu, osim u slučaju ako račun za usluge pružene gostu izdaje turistička agencija", članak 32., stavak 4.

Propisano je i kako račun za smještaj mora izgledati, što sve mora sadržavati, smije li račun biti izražen u nekoj stranoj valuti, npr. u eurima, te kako odrediti cijene na računu za smještaj.

6. Isticanje službenog cjenika

Cijene na računu kojeg izdajemo gostu moraju uvijek odgovarati cijenama iz službenog cjenika. Službeni cjenik mora biti istaknut na vidljivom mjestu u svakoj smještajnoj jedinici. Cijene moraju biti izražene u kunama, ali smije biti navedena i približna protuvrijednost u nekoj drugoj stranoj valuti. Na cjeniku mora biti navedena najviša krajnja cijena koju plaća gost.
 

Znači, ne moramo imati poseban cjenik za svaku agenciju s kojom poslujemo pa ga mijenjati u apartmanu ovisno o tome preko koga gost stiže...

U cjeniku navodimo jasno formiranu cijenu, i to onu najvišu koja se može naplatiti za našu uslugu, na koju kasnije možemo obračunavati popuste iz različitih razloga. Svi popusti moraju biti navedeni i iskazani na računu kojeg izdajemo gostu, ali osnovna cijena na računu, na koju se obračunava popust, mora odgovarati cijeni navedenoj u cjeniku.
 

7. PDV ID broj

Prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, domaćin je obvezan ishoditi PDV identifikacijski broj. Članak 32., stavak 7.2. Zakona propisuje obvezu isticanja PDV ID broja: “Prilikom oglašavanja i reklamiranja usluga i isticanja poruka u promidžbenim materijalima iznajmljivač smije koristiti samo oznaku propisane vrste te kategoriju i vrstu posebnog standarda objekta koja je utvrđena rješenjem nadležnog ureda, a prilikom oglašavanja i reklamiranja usluga s poreznim obveznicima iz Europske unije mora istaknuti porezni broj, odnosno PDV identifikacijski broj”.

Ovdje možete saznati kako do PDV ID broja.

 

8. Propisana ploča za smještajne objekte

Standardizirana ili propisana ploča je poput osobne iskaznice objekta koja mora biti uvijek izložena. Propisana ploča se može naručiti isključivo kod ovlaštenih proizvođača i njezin izgled je strogo određen. Naručiti je ne može bilo tko, već samo onaj koji priloži valjanu kopiju Rješenja o kategorizaciji.

Nekada je bila samo jedna tvrtka iz Karlovca koja je izrađivala i isporučivala standardizirane ploče za smještajne objekte. Danas postoji još šest tvrtki sa sjedištima u Splitu, Zadru, Raši i Poreču, međutim, ploče svih proizvođača bi trebale izgledati potpuno jednako.
 

9. Prijava i odjava gostiju u sustav eVisitor

“Što ih moram prijavljivati kao ionako sve plaćam paušalno i ne ovisi o borju noćenja?”, često je pitanje. E pa, moramo prijaviti i odjaviti sve goste jer nas na to obvezuju popisi, točnije Zakon o turističkoj pristojbi koji kaže da je fizička osoba koja pruža uslugu smještaja u svojem objektu dužna prijaviti goste u roku od 24 sata te iste odjaviti na dan odlaska.
 

Nismo više obvezni voditi knjigu gostiju ako ih sve upisujemo u eVisitor

U slučaju posjeta inspekcije, moramo biti spremni u svakom trenutku izlistati popis gostiju iz eVisitora koji mora odgovarati broju gostiju koji trenutno borave kod nas, kao i broju gostiju kojima smo dotad izdali račune za smještaj.
 

10. Evidencija o prometu

Više nam neće služiti za obračun članarine TZ, ali ćemo u obrazac TZ-2 prilikom prijave članarine u 2021. unositi ukupne primitke pa moramo imati korektno ispunjen obrazac EP. 
 

11. Normativi (za domaćine koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj)

Domaćini koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj su dužni utvrditi normative namirnica za svako pojedino jelo, piće ili napitak, pridržavati se tako utvrđenih normativa i predočiti listu utvrđenih normativa gostu ako to zahtijeva. Nažalost, takvih je domaćina sve manje zbog ukidanja mogućnosti pružanja ručka i večere domaćinima, osim ako u krugu od 15 kilometara nema restorana.
 

12. Podnošenje prigovora

Svakom gostu smo obvezni ponuditi priliku da uputi prigovor na našu uslugu. Više nije potrebno imati posebnu knjigu za podnošenje prigovora, dovoljno je na vidno mjesto u objektu istaknuti adresu elektroničke pošte na koju gost može poslati primjedbu, ili obavijest o načinu podnošenja prigovora uložiti u knjigu dobrodošlice gostu ili mapu s obavijestima u svakoj smještajnoj jedinici.
 

Prigovor gosta ne smijemo zanemariti, naprotiv, dužni smo odgovoriti na njega u roku od 15 dana, a sve prigovore smo obvezni čuvati godinu dana od datuma podnošenja istog

 

Što iznajmljivač početnik mora imati (ali i svi ostali)?

13. Rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu

Nazivamo ga još i Rješenje o kategorizaciji i ono je u suštini dozvola za rad. Zahtjev za izdavanje Rješenja podnosimo u županijskom odjelu za turizam. Uz zahtjev smo dužni priložiti presliku osobne iskaznice, vlasnički list i potvrdu o uporabljivosti objekta. Usto plaćamo i upravnu pristojbu od 70-ak kn, nakon čega na teren izlazi komisija koja utvrđuje jesu li zadovoljeni minimalni uvjeti za vrstu i kategoriju objekta.

Ovisno o vrsti i kategoriji objekta, dužni smo imati opremu u apartmanima a sukladno Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu. Aktualni Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu sadrži i priloge s uvjetima za kategorije pojedinih vrsta objekata u domaćinstvu: sobe, studio apartmani, apartmani, kuće za odmor, kampovi, kamp odmorišta i robinzonski kampovi odmorišta.

Ovo je najvažniji dokument za privatne iznajmljivače i sve što je navedeno u njemu, moramo imati ili poštovati kako bismo poslovali legalno i kako ne bismo imali problema s turističkom inspekcijom.

Inspekcija provjerava legitimnost našeg poslovanja u skladu s valjanim Rješenjem o kategorizaciji - smijemo pružati samo one usluge koje su nam Rješenjem odobrene i samo odobrene usluge, vrstu i kategoriju smještaja smijemo oglašavati na stranicama internetskih oglašivača smještaja. U praktičnom smislu to znači da ne smijemo isticati više zvjezdica od onih koje nam je procijenila komisija, ne smijemo primati više gostiju od broja ležajeva na Rješenju, ne smijemo pružati usluge prehrane ako nemamo dozvolu za to, itd.

Ovdje možete pogledati koji su Uvjeti za kategorije apartmana i kuće za odmor. 

 

14. Upis u Registar poreznih obveznika

U roku od 15 dana od ishođenja Rješenja o kategorizaciji, a sukladno Pravilniku, svi domaćini su dužni prijaviti se Poreznoj upravi radi evidencije u Registru poreznih obveznika (RPO). Prijava u RPO se podnosi na RPO-1 obrascu u nadležnoj Poreznoj upravi, a sukladno mjestu prebivališta domaćina (zasad).
 

Na temelju upisa u RPO domaćini dobivaju porezna rješenja za plaćanje paušala u 4 jednaka obroka godišnje

 

15. Oznaka zabrane alkohola za mlađe od 18 godina

Iako je isticanje oznake zabrane usluživanja, odnosno konzumiranja, alkohola osobama mlađima od 18 godina jasno propisano za one ugostiteljske objekte u kojima se poslužuju alkoholna pića, Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti je iznajmljivačima također dodijeljena ta obveza, a nije navedeno odnosi li se ona samo na one pružaju imaju i uslugu prehrane, odnosno služenja pića i napitaka, uz smještaj. I zato je bolje istaknuti oznaku, manje košta od bilo kakvih eventualnih problema s inspekcijom.

Ovdje možete preuzeti oznaku o zabrani usluživanja alkoholnih pića osobama mlađima od 18 godina i isprintati je. 
 

16. Evakuacijski plan u apartmanu*

Isticanje evakuacijskog plana nije propisano zbog onih domaćina koji iznajmljuju jednostavne objekte, ali je ipak propisano za sve. I zato ga moramo istaknuti u svakoj smještajnoj jedinici. Nije propisano kako taj plan mora izgledati i dovoljno ga je nacrtati rukom. Jednostavan tlocrt apartmana ili kuće za odmor, uz naznačene otvore i izlaze, bit će dovoljan da ne brinemo zbog primjedbi turističke inspekcije.
 

17. Prva pomoć za goste*

Pravilnik propisuje da sredstva za pružanje prve pomoći moraju biti osigurana “za jedan ili više objekata”. U praksi to znači da nismo obvezni imati kutiju prve pomoći u svakom apartmanu, ali je moramo imati na dostupnom mjestu u objektu.
 

18. Aparat za gašenje požara*

Aparat za gašenje požara nisu dužni imati privatni iznajmljivači, već samo pravne osobe. Pri tome, dovoljan je jedan za čitav objekt, nije nužno da bude po jedan u svakoj smještajnoj jedinici. Iako nismo obvezni, nije na odmet imati ga u kući ili stanu, i nadati se da nam nikada neće zatrebati. 
 

19. GDPR za iznajmljivače?

Priča oko Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka kao da je prohujala s proteklom godinom i kao da nas se više ne tiče. U suštini, mi smo obvezni prikupljati osobne podatke u određenom opsegu, a u svrhu ispunjavanja svojih zakonskih obveza i evidencije gostiju u sustav eVisitor. Podatke ne smijemo kopirati niti dijeliti s trećim stranama. Za one koji žele svojim gostima pružiti relevantne informacije o svrsi prikupljanja i obrade njihovih osobnih podataka, u eVisitoru se mogu preuzeti GDPR obavijesti na 13 različitih jezika.
 

Ako poštujemo navedene propise, ne moramo se bojati inspekcije, a ako brinemo o gostima te im pokažemo gostoljubivost i empatiju, ne moramo se bojati niti za popunjenost našeg smještaja i budućnost poslovanja

20. Savjesna briga o gostu na tradiciji gostoprimstva

Zašto je ovo naša obveza? Treba li uopće odgovarati na ovo pitanje i pisati o empatiji i gostoprimstvu u obiteljskom smještaju. Onoga trenutka kada smo se odlučili voditi obiteljski posao iznajmljivanja smještaja, preuzeli smo brigu o gostima u našoj destinaciji i pod našim krovom te odgovornost za nasljeđe gostoljubivosti ukorijenjene u tradiciji našeg podneblja i naših predaka. Mi smo ogledalo svojega grada i mjesta, prvi dojam gosta koji je prvi put u Hrvatskoj, koji je prvi put u našoj destinaciji. Oslonac onome koji dolazi ponovno.

* Oprema navedena u tekstu s oznakom zvjezdice je samo dio svega onoga što domaćini moraju imati u smještajnoj jedinici, a oko čega se vodi najviše diskusija. Što još moramo imati u apartmanu pogledajmo pod uvjetima za kategorizaciju apartmana i kuća za odmor. 

Nadopuna: Registracija objekta u MUP-u

Nakom objave teksta skrenuta nam je pažnja na stavku koja nam je promakla. Naime, svi iznajmljivači, pravne i fizičke osobe, dužni su predati zahtjev za registriraciju objekta, u kojem pružaju uslugu smještaja stranim državljanima, u nadležni MUP. Zahtjev se obrađuje odmah, nakon čega dobivamo šifru koju unostimo u e-Visitor. Na temelju te registracije, strani gosti koje unosimo u e-Visitor automatski su prijavljeni MUP-u. 
 

Za predaju zahtjeva u MUP nam je potrebna kopija Rješenja o kategorizaciji

Zahtjev za registraciju objekta MUP-u možemo predati i elektronskim putem, koristeći e-Usluga MUP-a RH.
 

Želimo vam uspješno poslovanje i puno zadovoljnih gostiju!